양도 교환 대상 목적물의 가액 차액 지급 방식의 단순 교환과 취득가격

교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격이 없음 [울산지방법원 2019. 5. 30. 2019구단665]

양도 교환 대상 목적물의 가액 차액 지급 방식의 단순 교환과 취득가격

본 판례는 양도 교환 대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 이루어진 단순 교환의 경우, 사실상의 취득가격을 인정할 수 있는지 여부에 대한 울산지방법원의 판결을 다룹니다.

1. 사건 개요

원고는 2003년 9월 2일 집합건물을 취득하면서 매매계약 대신 교환계약을 체결했습니다. 이 교환계약은 원고가 소유한 부동산과 aaa 소유의 집합건물을 교환하는 내용이었으며, 원고는 aaa의 대출금 4억 5천만 원을 인수하고 차액 2억 원을 지급하기로 했습니다. 이후 원고는 해당 집합건물을 매도하고 양도소득세를 신고했으나, 피고(세무서장)는 취득가액 불분명으로 환산가액을 기준으로 양도소득세를 부과했습니다.

2. 원고의 주장

원고는 실제로는 교환계약을 통해 부동산을 취득했으므로, 교환 당시 감정평가법인의 감정가액을 실제 취득가액으로 보아야 한다고 주장하며, 환산가액을 기준으로 한 과세는 위법하다고 주장했습니다.

3. 법원의 판단

3.1. 관련 법리

실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아닌, 실제 거래대금 또는 약정된 금액을 의미합니다. 교환의 경우, 목적물의 객관적인 금전 가치를 표준으로 하는 가치적 교환이 이루어져야 사실상의 취득가격을 확인할 수 있습니다. 단순히 가액 차이만을 결정하고 차액을 지급하는 방식의 단순 교환은 사실상의 취득가격을 확인할 수 없는 경우에 해당합니다. 소득세법에 따르면, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 순으로 추계조사를 적용합니다.

3.2. 법원의 결론

법원은 원고의 주장을 기각했습니다. 이 사건 교환계약은 객관적인 금전 가치를 표준으로 하는 가치적 교환이 아니었으며, 단순 교환에 해당하여 사실상의 취득가격을 확인할 수 없다고 판단했습니다. 또한, 원고가 제시한 감정결과는 소득세법상 적법한 감정가액 요건을 충족하지 못한다고 보았습니다. 따라서 환산가액을 기준으로 양도소득세를 부과한 피고의 처분은 적법하다고 판결했습니다.

4. 결론

단순 교환 방식으로 이루어진 부동산 거래의 경우, 객관적인 가치 평가 절차 없이 가액 차이만을 정산하는 방식으로는 사실상의 취득가격을 인정받기 어렵다는 점을 시사합니다. 따라서, 세금 부과 시 환산가액이 적용될 수 있으며, 이는 납세자에게 불리하게 작용할 수 있습니다.