부동산매매계약서에 기재된 매매가액이 실제 부동산의 양도가액인지 여부 [의정부지방법원 2019. 11. 19. 2018구합14757]
양도 부동산매매계약서에 기재된 매매가액이 실제 부동산의 양도가액인지 여부
사건 개요
- 사건번호: 의정부지방법원 2018구합14757
- 사건명: 양도세부과처분취소
- 원고: 문○○
- 피고: AA세무서장
- 선고일: 2019.11.19.
주문
피고가 2017. 5. 11. 원고에 대하여 한 292,800,210원(가산세포함)의 양도소득세부과처분을 취소한다.
처분의 경위
가. 사실 관계
- 원고는 2013. 6. 3. 임의경매절차에서 이 사건 부동산을 경락받아 소유권을 취득
- 2016. 3. 31. 이BB에게 이 사건 부동산에 관하여 2016. 3. 25.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마침
- 2016. 5. 31. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 1,300,000,000원, 취득가액을 1,270,395,020원으로 하여 양도소득세 2,985,740원을 신고·납부
- 이 사건 부동산에 대하여 ‘매매대금 1,300,000,000원, 매수인 이BB’으로 기재된 2016. 3. 25.자 매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’라고 한다)를 제출
- 피고는 2017. 3. 6.부터 2017. 3. 25.까지 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 신고한 취득가액에 포함된 자본적 지출액 537,000,000원이 허위 계상된 것으로 보아 2017. 5. 11. 원고에게 2016년 과세연도 양도소득세 292,800,210원(가산세를 포함한 금액에 기납부세액을 공제한 금액이다)을 경정·고지 (이 사건 처분)
원고 주장의 요지
원고는 2016. 3. 28. 부동산컨설팅 업체를 운영하는 우CC과 사이에, 우CC이 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무액 730,000,000원을 인수하고 이 사건 부동산과 우CC이 보유하고 있는 ◯◯ 골프북 멤버쉽 회원권 10구좌(이하 ‘이 사건 회원권’이라 한다)를 교환하기로 하는 내용의 합의각서를 작성하고 위 부동산을 양도하게 되었는데, 우CC의 요청에 따라 이BB의 명의로 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 우CC은 위 730,000,000원 이외에 추가로 원고의 다른 채무 150,000,000원을 대위변제하였고, 이 사건 회원권은 현재 재산적 가치가 없으므로 결국 이 사건 부동산의 양도가액은 880,000,000원(= 730,000,000원 + 150,000,000원)으로 보아야 한다. 한편 원고는 이 사건 부동산에 대한 매매대금이 1,300,000,000원으로 기재된 이 사건 매매계약서를 직접 작성하지 않았고 이 사건 매매계약서는 실제 내용에도 부합하지 않는다. 따라서 이 사건 매매계약서를 근거로 이 사건 부동산의 양도가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
법원의 판단
가. 관련 법리
- 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것
- 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다.
- 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).
- 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제1항, 제3항에 의하면, 양도자가 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우에도 장부 등의 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 없어 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액을 실지거래가액으로 할 수 없고, 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여야 하며, 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 한다.
나. 인정 사실
- 원고가 2016. 3. 31. 이BB에게 이 사건 부동산에 관하여 2016. 3. 25.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 2016. 5. 31. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 1,300,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하면서, 이 사건 부동산의 매매대금이 1,300,000,000원으로 기재된 이 사건 매매계약서를 제출하였음은 앞서 본 바와 같다.
- 원고와 우CC 사이에 작성된 2016. 3. 28.자 합의각서에는 우CC이 이 사건 부동산에 설정된 근저당채무 730,000,000원(◯◯은행에 대한 채무 650,000,000원과 ◯◯저축은행에 대한 채무 125,000,000원을 합한 금액이다. ◯◯저축은행에 대한 채무 125,000,000원은 이 사건 부동산과 원고 소유의 ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 소재 ◯◯아파트 제106동 제504호를 공동담보로 하여 설정된 ◯◯저축은행의 근저당권피담보채무 중 이 사건 부동산 부분의 채무액수를 특정한 금액인 것으로 보인다)을 인수하여 이 사건 부동산과 이 사건 회원권을 교환하기로 하는 내용이 기재
- 원고와 우CC 사이에 작성된 2016. 3. 28.자 부동산 교환계약서에는 우CC이 이 사건 부동산에 설정된 근저당채무 730,000,000원을 인수하여 이 사건 부동산과 이 aa사건 회원권을 교환하되, 우CC이 원고에게 교환가치 부족금액으로 250,000,000원을 지급한다는 내용이 기재 (이 사건 교환계약서)
- 원고는 ‘우CC이 이 사건 부동산에 설정된 채무 730,000,000원을 승계하고 현금 150,000,000원을 주겠다고 하여 이 사건 부동산을 양도하였는데, 현금 대신 재산가치가 전혀 없는 이 사건 회원권을 주었다’는 이유로 우CC을 사기죄로 고소
- ◯◯지방검찰청 ◯◯지청은 수사 결과, 이 사건 회원권이 150,000,000원 상당의 가치가 있다고 보기는 어려우나, 우CC은 이 사건 교환계약서의 내용대로 이 사건 부동산에 설정된 채무 730,000,000원을 변제하고 추가로 원고의 다른 채무 250,000,000원을 대위변제하였고, 우CC이 이 사건 회원권을 50,000,000원에 매수한 사실이 있는 점 등에 비추어 우CC이 이 사건 회원권이 재산 가치가 전혀 없는 것임을 알면서도 원고에게 교부한 것이라고 보기 어렵다는 이유로, 2018. 12. 27. 우CC에 대하여 불기소처분(혐의없음)을 하였다.
- 우CC은 이 법정에서, ‘이 사건 부동산에 설정된 채무 730,000,000원을 승계하고 이 사건 회원권의 가치를 150,000,000원으로 보아 이 사건 부동산과 이 사건 회원권을 교환하되, 원고에게 250,000,000원을 지급하기로 하였으므로, 이 사건 부동산의 실제 매매대금은 1,130,000,000원이다. 위 250,000,000원은 원고의 다른 채무를 변제하는 데 사용되었는데, 그 중 100,000,000원은 이 사건 부동산과 원고 소유의 위 ◯◯아파트를 공동담보로 하여 설정된 ◯◯저축은행에 대한 채무 중 위 아파트 부분의 채무를 변제하는 데 사용되었다. 원고 소유의 위 ◯◯아파트도 따로 매수하였다. 원고로부터 이 사건 부동산을 매수하면서 그 명의만 이BB으로 하여 소유권이전등기를 마친 것이다’라는 취지로 증언
- 이BB이 원고에게 이 사건 부동산의 양수와 관련하여 대금을 지급하였다는 자료는 없다.
다. 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부
위 인정사실에 따르면, 이 사건 매매계약서의 기재에도 불구하고, 원고는 이 사건 교환계약서의 내용대로 우CC과 사이에 이 사건 부동산과 이 사건 교환권을 교환하되 차액 250,000,000원을 지급받기로 하는 내용의 교환계약을 체결하고 이 사건 부동산을 양도하게 된 것이라고 봄이 타당하므로, 이 사건 부동산의 양도가액을 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금 액수인 1,300,000,000원이라고 볼 수 없다. 나아가 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고가 우CC과의 교환계약에 따라 이 사건 부동산을 양도한 것으로서 원고가 이 사건 부동산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액이 계약서나 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되지 않고, 교환 대상물에 관하여 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차 등을 취한 바가 없으므로, 이 사건 부동산의 양도가액은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제1호 에서 정한 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 한다.
라. 이 사건 처분의 위법성
구 소득세법 제114조 제7항 , 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 따르면, 양도소득세의 과세표준과 세액을 결정함에 있어서 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 양도가액이나 취득가액을 인정할 수 있다. 그런데 피고가 이 사건 부동산의 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함에도 이 사건 매매계약서에 기재된 금액을 실지거래가액으로 본 이 사건 처분은 위법하고, 제출된 모든 자료에 의하여도 정당한세액이 산출되지는 않으므로 이 사건 처분 전부를 취소한다.
결론
원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다.
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출처 : 법제처 국가법령정보센터
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