시가감정 없이 기준시가를 교환가치로 산정한 이 사건 부동산 양도가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없음 [대전고등법원 2014. 10. 2. 2014누10637]
본 판례는 양도 시 시가 감정 없이 기준시가를 교환 가치로 산정한 경우, 해당 부동산 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 대전고등법원의 판결을 다룹니다. 이 사건은 2012년 귀속 양도소득세 부과 처분과 관련된 항소심으로, 주요 쟁점은 양도가액의 적정성 및 기준시가 적용 여부입니다.
1. 사건 개요
원고는 토지와 건물을 소유하고 있었으며, 조카들과 부동산 교환 계약을 체결했습니다. 교환 계약 과정에서 시가 감정 없이 부동산 가액을 임의로 평가하여 교환차액을 정산했습니다. 이후 원고는 양도소득세 과세표준을 신고하면서 교환 계약상 평가액을 실지거래가액으로 주장했으나, 피고는 이를 인정하지 않고 기준시가에 따라 양도가액 및 취득가액을 산정하여 양도소득세를 부과했습니다. 이에 원고는 부과 처분이 부당하다며 소송을 제기했습니다.
2. 쟁점 및 원고의 주장
원고는 다음과 같이 주장했습니다.
- 교환 계약을 통해 객관적인 가치를 산정하고 차액을 정산했으므로 신고한 양도가액은 실지거래가액이다.
- 토지 및 건물의 시가는 개별공시지가 및 국세청 고시 가액을 기준으로 평가되었으므로 실지거래가액에 부합한다.
- 적법한 예정 신고를 했으며, 탈루 또는 오류가 없다.
- 증빙 서류 미비 또는 허위가 아니므로 추계조사 사유가 없다.
- 기준시가 적용에 따른 과세이연 효과는 허용되며, 부당행위 부인 규정 적용 시에도 과세 대상 금액은 없다.
3. 법원의 판단
법원은 다음과 같은 근거로 원고의 주장을 기각했습니다.
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교환의 경우, 시가 감정을 통해 객관적인 가치를 평가하고 차액을 정산해야 실지거래가액을 인정할 수 있습니다. 본 사건과 같이 시가 감정 없이 임의로 가액을 평가하고 차액을 정산한 경우, 실지거래가액을 확인할 수 없습니다.
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기준시가는 시가를 확인할 수 없는 경우에 보충적으로 적용되는 평가 방법이며, 기준시가로 교환 가치를 산정한 경우에는 객관적인 교환 가치를 반영한다고 보기 어렵습니다.
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양도소득세 부당행위 계산 규정은 특수관계인 간의 시가보다 높은 가격 매입 또는 낮은 가격 양도에 적용되지만, 이 사건의 경우 시가에 해당하는 매매 사례가액이나 감정평가액이 없어 해당 규정을 적용할 여지가 없습니다.
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원고가 기준시가로 양도가액을 산정하고 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 것은 오류에 해당합니다.
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교환 계약서 및 차액 정산 내역이 존재하더라도, 실지거래가액을 확인하기 위한 필요한 증빙 서류가 미비하여 추계 조사가 가능합니다.
4. 결론
법원은 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 피고의 처분이 적법하다고 판결했습니다. 따라서 시가 감정 없는 부동산 교환의 경우, 기준시가를 기준으로 양도소득세를 산정해야 함을 확인했습니다.
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출처 : 법제처 국가법령정보센터
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