오피스텔 신축 분양 사업의 시행이 재산가치증가사유 중 사업의 인가·허가’에 해당하는지 여부 및 사용승인일을 재산가치증가사유 발생일로 볼 수 있는지 여부 [서울고등법원 2025. 2. 14. 2024누49768]
상증 오피스텔 신축 분양 사업의 시행과 재산가치 증가 사유
사건 개요
본 판례는 상속세 및 증여세법 제42조의3 제1항에 따른 재산가치 증가 사유 중 ‘사업의 인가·허가’에 건물을 신축하여 오피스텔을 분양하는 사업의 시행이 해당하는지, 그리고 사용승인일을 재산가치 증가 사유 발생일로 볼 수 있는지에 대한 판단을 다룹니다.
쟁점 사항
- 오피스텔 신축 분양 사업 시행이 상증세법상 재산가치 증가 사유인 ‘사업의 인가·허가’에 해당하는지 여부
- 재산가치 증가 사유 발생일을 언제로 보아야 하는지 (건축허가일, 분양신고일, 사용승인일 등)
법원의 판단
요지
법원은 건물을 신축하여 오피스텔을 분양하는 사업의 시행은 상증세법 제42조의3 제1항에 규정된 재산가치 증가 사유 중 ‘사업의 인가․허가’ 사유에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 건물 건축과 관련한 인․허가를 받거나 또는 적어도 그 분양 사업을 개시하겠다는 신고가 수리되어 사업 수행이 법률상 가능해진 시점을 재산가치 증가 사유 발생일로 보는 것이 타당하다고 보았습니다.
판결 내용 상세
사실 관계
- 주식회사 A는 ○○ 택지개발사업지구 내 토지에 오피스텔과 판매시설을 신축하여 분양하는 사업을 시행하기로 함.
- 2016년 7월 29일 ○○시장으로부터 건물 신축공사에 관한 건축허가를 받음 (건축주는 A 및 A의 임원들).
- A로부터 토지를 신탁받은 주식회사 ○○부동산신탁은 2017년 1월 26일 경 ○○시장에게 건물 중 오피스텔 부분에 관한 분양신고를 함.
- 원고들은 2017년 3월 24일 A의 주식을 취득함.
- 피고는 2021년 7월 1일 원고들에게 증여세 및 가산세 부과처분을 함.
법원의 판단 근거
- 법리: 법령 해석은 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법령의 전반적인 체계와 취지·목적, 당해 조항의 규정형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려해야 함.
- 상증세법 관련 규정: 구 상증세법 제42조의3 제1항은 ‘개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가·허가 등 대통령령으로 정하는 사유’를 재산가치 증가 사유로 규정하고 있음.
- 재산가치 증가 사유 발생일: 구 상증세법 시행령 제24조 제1항 제3호의 규정을 유추적용하면, 재산가치 증가 사유 발생일은 ‘개발사업의 시행의 경우에는 개발구역으로 지정되어 고시된 날’, ‘형질변경의 경우에는 형질변경허가일’, ‘공유물의 분할의 경우에는 공유물 분할등기일’, ‘사업의 인가ㆍ허가 또는 지하수개발ㆍ이용의 허가 등의 경우에는 해당 인가ㆍ허가일’을 의미한다고 보아야 함.
- 이 사건 사업의 경우: 이 사건 사업은 토지 지상에 건물을 신축하여 오피스텔 부분을 분양하는 사업인바, 건물신축허가로 인하여 장래에 허가 대상인 건물 부속토지의 재산가치가 증가할 것으로 예상되는 기대이익이 현실화되어 그 시점에서 토지의 가치가 상승하게 된다고 봄이 상당함.
- 결론: 이 사건 건물 건축과 관련한 인·허가를 받거나 또는 적어도 그 분양 사업을 개시하겠다는 신고가 수리되어 사업 수행이 법률상 가능해진 시점을 재산가치 증가 사유 발생일에 해당한다고 봄이 타당하고, 이 사건 사업이나 관련 공사의 준공 시 내지 이 사건 건물에 관한 사용승인일을 재산가치 증가 사유 발생일로 볼 수는 없음. 따라서 재산가치 증가 사유의 발생일은 건축허가일 (2016. 7. 29.) 또는 늦어도 주식회사 ○○부동산신탁이 ○○시장에게 이 사건 건물 중 오피스텔 부분에 관한 분양신고를 한 시점 (2017. 1. 26. 경 )이 됨.
- 위와 같은 건축허가일 (2016. 7. 29.) 이나 분양신고를 한 시점 (2017. 1. 26. 경 ) 은 모두 원고들의 이 사건 주식 취득 시점 (2017. 3. 24.) 전이므로 구 상증세법 제 42 조의 3 제 1 항에 규정된 요건 중 ‘ 재산을 취득한 날부터 5 년 이내에 재산가치증가사유가 발생할 것 ’ 을 충족하지 못하였다고 할 것이다 .
판결의 의미
본 판결은 오피스텔 신축 분양 사업과 같이 부동산 개발 사업의 시행에 따른 재산가치 증가 시점을 판단하는 데 중요한 기준을 제시합니다. 사업의 인가·허가 시점 또는 분양신고 수리 시점을 재산가치 증가 사유 발생일로 봄으로써, 과세 시점을 명확히 하고 예측 가능성을 높이는 데 기여할 것으로 예상됩니다.
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출처 : 법제처 국가법령정보센터
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