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가장임차인 판단: 서울북부지방법원 2021-가단-4489 판례 분석
1. 사건 개요
본 판례는 서울북부지방법원 2021-가단-4489 사건으로, 원고가 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 최우선변제권을 주장하며 제기한 소송입니다. 그러나 법원은 원고를 가장임차인으로 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
2. 쟁점 및 원고의 주장
2.1. 쟁점
본 사건의 쟁점은 원고가 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따른 최우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인에 해당하는지 여부입니다.
2.2. 원고의 주장
원고는 2019년 12월 1일 장BB으로부터 이 사건 아파트 중 일부인 방 1칸을 임대차보증금 6천만 원에 임차하는 계약을 체결하고, 해당 아파트에 실제 거주하며 관리비를 납부했으므로 소액임차인으로서 최우선변제권이 있다고 주장했습니다. 이에 따라, 피고에 대한 배당액 중 일부를 원고에게 배당해야 한다고 주장했습니다.
3. 법원의 판단
3.1. 관련 법리
주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 위해 민법에 대한 특례를 규정합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 법원은 소액임차인으로 보호받는 것이 채권 회수의 주된 목적일 경우, 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 판시하고 있습니다(대법원 2001다14733 판결 등 참조).
3.2. 법원의 판단 근거
법원은 다음과 같은 근거를 들어 원고가 가장임차인이라고 판단했습니다:
- 지급 시기 및 금액 불일치: 원고가 지급했다고 주장하는 임대차보증금 관련 수표의 발행 시기와 금액이 임대차계약서 상의 지급 시기 및 금액과 일치하지 않았습니다.
- 계약의 특수성: 공인중개사의 중개 없이 계약이 체결되었고, 원고와 임대인 장BB이 이전부터 서로 잘 아는 사이였다는 점을 고려할 때, 원고가 방 1칸만을 임차한 것은 이례적이라고 판단했습니다.
- 거주 및 관리비 납부의 의문점: 아파트 관리비를 제대로 납부하지 않은 점, 방 1칸 임차인이 60만 원이 넘는 관리비를 납부하는 것이 납득하기 어렵다는 점 등을 지적했습니다.
- 보증금 회수 가능성: 임대차계약 당시 이미 근저당권 및 압류등기가 설정되어 있어, 원고가 6천만 원을 보증금으로 지급하더라도 이를 반환받기 어려웠을 것이라는 점을 지적했습니다.
3.3. 결론
위와 같은 이유로 법원은 원고가 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하고, 원고의 청구를 기각했습니다.
4. 결론 및 시사점
본 판례는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받기 위한 요건을 엄격하게 해석하고 있습니다. 특히, 임대차 계약의 목적, 실제 거주 여부, 보증금 지급의 진정성 등을 종합적으로 고려하여 가장임차인 여부를 판단한다는 점을 보여줍니다. 따라서, 소액임차인으로 보호받기 위해서는 실제 주거 목적의 임대차 계약을 체결하고, 관련 증빙 자료를 명확하게 갖추는 것이 중요합니다.
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출처 : 법제처 국가법령정보센터
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