신탁회사에 토지를 매매하고 신축아파트를 받기로 한 경우 양도로 보아 과세한 처분은 적법함 [서울행정법원 2017. 4. 18. 2016구단50764]
양도 신탁 관련 판례: 토지 매매와 신축 아파트 분양의 양도소득세 부과 적법성
본 판례는 양도 신탁 회사에 토지를 매매하고 신축 아파트를 받기로 한 경우, 이를 양도로 보아 과세한 처분이 적법한지를 다룹니다. 서울행정법원 2016구단50764 판결로, 2011년 귀속분에 대한 소득세 부과 처분의 적법성을 판단했습니다.
1. 사건 개요
원고는 토지 지분을 소유하고 있었으며, 신축 아파트 건설을 위해 시행사와 계약을 체결했습니다. 계약의 주요 내용은 원고가 토지를 제공하고 시행사는 그 대가로 신축 아파트의 분양권을 제공하는 것이었습니다. 이후 원고는 토지에 대한 신탁등기를 완료하고, 신축 아파트의 분양 계약을 체결한 후 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 피고는 원고가 이 사건 토지 지분을 양도한 것으로 보고 양도소득세를 부과했습니다.
2. 쟁점 및 원고의 주장
주요 쟁점은 다음과 같습니다:
- 이 사건 토지 지분의 양도 여부
- 양도 시기
- 양도가액 산정의 적정성
원고는 다음과 같이 주장했습니다:
- 실질적으로 자신의 토지 위에 아파트를 신축한 것이므로 토지 지분 양도로 볼 수 없음
- 양도 시기는 신탁등기일 (2007. 4. 6.)
- 양도가액은 실제 거래 가액에 해당하는 공사대금 상당액과 현금청산액의 합계액이어야 함
3. 법원의 판단
3.1. 토지 지분 양도 여부
법원은 원고가 이 사건 계약에 따라 토지 지분을 유상으로 양도했다고 판단했습니다.
법원의 근거는 다음과 같습니다:
- 아파트 신축 사업은 일반적인 부동산 개발 사업으로, 환지처분 등에 해당하지 않음
- 토지 지분 제공과 아파트 분양은 대가 관계에 있으며, 차액 정산 방식을 통해 거래가 이루어짐
- 토지 지분과 대지권은 법적 성격이 다르므로, 토지 지분 일부를 유지하며 아파트를 신축한 것으로 보기 어려움
3.2. 양도 시기
법원은 양도 시기를 소유권 보존 등기일 (2011. 2. 14.)로 판단했습니다.
법원의 근거는 다음과 같습니다:
- 신탁등기는 신축 사업 완료 전까지 소유권 처분을 유보하는 의미
- 신탁 계약은 사업 종료 또는 해지를 예정하고 있으며, 종료 시 수분양자에게 소유권이 이전됨
- 신탁등기 시에는 토지 지분에 대한 대금 청산이 이루어지지 않음
- 토지 지분 양도에 대한 반대급부 (아파트 분양)를 지급받기 전까지는 양도가 완료되지 않음
3.3. 양도가액 산정
법원은 분양가액을 기준으로 양도가액을 산정하는 것이 타당하다고 판단했습니다.
법원의 근거는 다음과 같습니다:
- 원고와 시행사는 분양가액을 기준으로 양도가액을 산정하기로 합의함
4. 결론
법원은 원고의 청구를 기각하고, 피고의 양도소득세 부과 처분이 적법하다고 판결했습니다.
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