양도 교환 부동산 실거래가액 판단 기준: 국승 수원지방법원 2018구단7345 판례 분석

교환양도한 부동산의 실거래가액 판단기준  [수원지방법원 2019. 7. 17. 2018구단7345]

양도 교환 부동산 실거래가액 판단 기준: 국승 수원지방법원 2018구단7345 판례 분석

판례 개요

본 판례는 양도 교환된 부동산의 실거래가액을 판단하는 기준을 제시하고 있습니다. 원고는 교환 계약서에 기재된 교환가액이 실지 양도가액이 될 수 없다고 주장하며 양도소득세 부과 처분의 취소를 구했습니다. 법원은

교환 대상 목적물에 대한 시가감정에 준하는 평가절차

를 거쳤다면 그 평가액을 실지양도가액으로 인정할 수 있다는 점을 강조하며 원고의 청구를 기각했습니다.

1. 사건의 경위

• 원고는 1985년 1월 1일 취득한 부동산을 사업시행사와 교환하는 계약을 체결했습니다.
• 원고는 교환가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하고 과세이연신청을 했습니다.
• 이후 원고는 증여를 통해 과세이연금액 상당 세액을 신고·납부하지 않았고, 피고는 세무조사를 통해 양도가액을 산정하여 양도소득세를 부과했습니다.
• 원고는 이에 불복하여 이의신청 및 심판청구를 제기했지만 기각되었습니다.

2. 원고의 주장

원고는 다음과 같은 이유로 교환가액 36억 원이 실지 양도가액이 될 수 없다고 주장했습니다.

• 교환 계약 체결 전 감정가액은 약 00억 원이었지만, 계약 체결일보다 4개월 전에 평가되었습니다.
• 교환토지에 대한 시가감정이 이루어지지 않았습니다.
• 교환 계약서에 기재된 교환가액 36억 원은 임의로 기재된 금액이며, 소외 회사도 이를 인정했습니다.
• 교환가액이 기재된 소외 회사의 계정별원장은 객관적인 증거서류에 해당하지 않습니다.

따라서, 단순 교환에 해당하므로 기준시가에 의한 양도가액으로 산정해야 한다고 주장했습니다.

3. 법원의 판단

1. 실지양도가액의 인정 기준
   • 법원은

     “교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등”

     의 경우는 예시적인 것이라고 보았습니다.

   • 당사자 사이에 시가감정을 거치지 않았더라도 시가감정에 준하는 평가절차를 거쳤다면 그 평가액을 실지양도가액으로 인정

     할 수 있다고 판단했습니다.

2. 구체적인 판단 근거
   • 원고와 소외 회사는 수차례 협의를 거쳐 교환 계약을 체결했으며, 쌍방은 근거 자료를 제시했습니다.
   • 교환가액은 AA시의 권유에 따라 결정되었으며, 이 사건 부동산의 감정가액이 이미 산출되어 있었습니다.
   • 교환토지의 시가 상승이 예상되는 상황이었고, 교환가액이 감정가액과 비교하여 부당하다고 보이지 않았습니다.
   • 원고와 소외 회사는 교환가액을 기준으로 정산하기로 합의했고, 원고는 관련 세금 신고 시 교환가액을 사용했습니다.
   • 소외 회사도 관련 장부에 교환가액을 기재했습니다.
   • 소외 회사의 진술만으로는 교환가액이 진정한 가액임을 인정하는데 방해된다고 보기 어려웠습니다.

4. 결론

법원은 위와 같은 판단을 종합하여 교환 계약서에 기재된 36억 원이

실지 양도가액

이라고 인정하고 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 법령

• 조세특례제한법 제77조의2
• 지방세특례제한법 제73조
• 소득세법 제114조

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