통상적 거래관행을 현저히 벗어난 매매계약 상 건물의 가액은 토지와 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당함  [서울행정법원 2023. 10. 27. 2023구합56903]

부가가치세 관련 판례: 건물 가액 ‘0원’ 기재 매매계약의 적법성 (서울행정법원 2023구합56903)

이 판례는 부가가치세법상 건물 가액을 ‘0원’으로 기재한 매매계약의 적법성을 다룬 서울행정법원 판결입니다. 특히, 토지와 건물을 함께 매도하는 경우, 건물 가액을 0원으로 기재하는 것이 통상적인 거래 관행에서 벗어나는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

1. 사건 개요

원고는 토지와 건물(이하 ‘이 사건 각 부동산’)을 소외 회사에 매도하는 계약을 체결했습니다. 매매계약서에는 건물의 가액을 ‘0원’으로 기재했고, 건물은 매매 후 철거될 예정이었습니다. 원고는 건물 양도에 대한 부가가치세 과세 대상이 아니라며 경정청구를 했지만, 과세관청은 이를 거부했습니다. 이에 원고는 부가가치세 부과 처분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

2. 쟁점

• 매매계약서상 건물의 가액을 ‘0원’으로 기재한 경우, 구 부가가치세법 제29조 제9항 제1호에서 규정하는 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당하는지 여부
• 건물 가액을 ‘0원’으로 기재한 것이 당사자 간의 진정한 합의에 의한 것인지, 통상의 거래관행을 벗어난 비합리적인 가액인지 여부

3. 법원 판단

법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 주요 판단 근거는 다음과 같습니다.

3.1. 실질과세원칙 적용

법원은 국세기본법 제14조 제2항의 실질과세원칙에 따라, 구 부가가치세법 제29조 제9항의 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우’는 단순히 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도하는 경우뿐 아니라,

계약서상 가액 구분이 명확하더라도 당사자 간 진정한 합의가 아니거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나는 경우도 포함

한다고 해석했습니다.

3.2. 0원 가액의 부당성

법원은 이 사건 매매계약에서 건물의 가액을 ‘0원’으로 기재한 것이

당사자 간의 진정한 합의에 의한 것이 아니거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어난 비합리적인 가액

이라고 판단했습니다.

• 건물에 대한 임대료 수령, 근저당권 설정 등 객관적인 가치가 존재했음에도 0원으로 기재된 점
• 2019년 장부가액과 현저한 차이가 있는 점
• 매수인이 건물의 소유권을 취득하고 철거한 점 등을 근거로 들었습니다.

3.3. 가액 불분명의 경우

법원은 이 사건 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아, 구 부가가치세법 시행령 제64조 제1호 본문에 따라 토지와 건물의 공시지가 및 기준시가에 따라 안분하여 공급가액을 산정하는 것이 타당하다고 판시했습니다.

4. 결론 및 시사점

이 판결은 건물 철거를 전제로 건물 가액을 0원으로 기재하는 매매계약이 부가가치세 회피 목적으로 악용될 수 있음을 경계하고, 실질과세원칙에 따라 과세의 형평성을 유지하려는 의지를 보여줍니다.

건물 매매 시, 단순히 계약서상의 내용만으로 판단하는 것이 아니라, 실제 거래의 내용과 목적, 통상적인 거래관행 등을 종합적으로 고려하여 과세 여부를 결정해야 함

을 시사합니다. 또한, 건물 철거를 전제로 한 매매계약이라 하더라도,

건물의 객관적인 가치를 무시하고 가액을 0원으로 기재하는 것은 부가가치세 과세 회피로 간주될 수 있음

을 주의해야 합니다.

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출처 : 법제처 국가법령정보센터

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