양도 무허가관리대장에 기록된 것과 달리 쟁점건물이 원고 소유로서 주택으로 사용되었는지 여부

망인이 쟁점건물을 신축하였고 자신의 가족과 쟁점건물에서 거주하다가 이를 주거용으로 임대하였으므로 이 사건 토지에 쟁점건물이 존재한 것으로 볼 여지가 상당하므로 쟁점건물은 비과세되는 주택에 해당한다.

판결 내용 상세

🔹 1. 기초 사실

* 원고의 아버지 AAA은 1984. 6. 12. 서울 ○○구 ○○동 산31-12 임야 4,381㎡에 관하여 공유물분할을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다. * 위 임야 4,381㎡중 일부가 1994. 4. 8. BB동 산31-23 임야 866㎡로 분할되었다. * AAA은 2013. 8. 8. 위 임야에 인접한 BB동 65-21 전 36㎡에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다. * AAA은 2014. 3. 18. CCC 및 DDD와 사이에, 위 BB동 산31-23 임야 86㎡중 584㎡, 그 지상 건물 139㎡ 및 부속건물 74㎡ 합계 213㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 대금 1,810,000,000원에 매도하고, 위 BB동 65-21 전 36㎡를 대금 102,400,000원에 매도하는 계약을 체결하였다. * 위와 같이 AAA이 매도한 BB동 산31-23 임야 866㎡ 중 584㎡가 2014. 4. 24. BB동 산31-30 임야 584㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)로 분할되었다. * AAA이 2014. 7. 31. 위와 같이 매도한 이 사건 건물, 이 사건 토지, BB 65-21 전 36㎡에 관하여 양도소득세 예정신고를 하였다. * AAA은 위 예정신고 당시 이 사건 건물과 이 사건 토지가 1세대 1주택 및 그 주택부수토지에 해당한다는 이유로「소득세법」상 관련 비과세 장기보유특별공제 규정 등을 적용하여 양도소득세 95,540,969원을 신고 납부하였다. * 그 후 AAA이 2016. 1. 15. 사망하였고, 그의 아들인 원고가 AAA의 재산을 상속하였다. * 한편으로 ○○지방국세청장이 ○○○세무서에 대한 기획감사를 실시한 결과, AA구청의 과세대장에 의하면 이 사건 토지에 AAA의 동생 EEE 명의의 주택 59.49㎡가 존재할 뿐으로서, AAA이 매도한 이 사건 건물과 이 사건 토지는 주택이 아닌 기타건물과 그 부수토지이므로, 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제를 배제하도록 지시하였다. * 이에 따라 피고가 2018. 5. 1. 원고에 대하여 2014년 귀속 양도소득세 649,180,810원(가산세 포함)의 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

🔹 2. 당사자들의 주장 요지

가. 원고의 주장 요지

원고의 아버지 AAA(이하 ‘망인’이라 한다)이 1980년대 초반경 이 사건 토지에 이 사건 건물을 무허가로 신축하여 1997. 3.경까지 가족과 함께 거주하다가 그 무렵부터 2014. 3. 18. CCC 및 FFF에게 매도할 무렵까지 주거용으로 임대하였으므로, 이사건 건물 및 이 사건 토지는 1세대 1주택 및 그 부수토지에 해당한다.

따라서 이 사건 건물과 이 사건 토지를 주택이 아닌 기타건물과 그 부수토지로 보아 1세대 1주택 및 그 부수토지에 대한 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제를 배제한이 사건 처분은 위법하다.

나. 피고의 주장 요지

AA구청의 재산세 과세대장에 의하면 이 사건 토지에 망인의 동생 EEE 명의의 주택 59.49㎡가 존재할 뿐이고, 이 사건 건물은 구청에서 실지조사를 통하여 무허가건물로 확인하여 2005년부터 주거용 건물이 아닌 기타건물로 재산세가 부과되었던 것으로서 주택이 아니다. 또한 망인이 이 사건 건물의 소유자로 인정되어야만 1세대 1주택 및 그 부수토지에 대한 양도소득세 비과세가 적용되는데 망인을 이 사건 건물의 소유자로 인정할 자료가 없다. 따라서 이 사건 건물과 이 사건 토지를 주택이 아닌 기타건물과 그 부수토지로 보아 1세대 1주택 및 그 부수토지에 대한 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제를 배제한이 사건 처분은 적법하다.

가. 주택의 정의

1세대 1주택 및 그 부속토지에 대한 양도소득세 비과세에 있어서, ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두4304 판결 참조).

나. 이 사건 건물에 대한 판단

* 국립지리원이 2013년에 고시한 5000분의 1 수치지형도를 바탕으로 작성한 산출성과도에는, 이 사건 토지에 합계 211.41㎡의 건물이 존재하는 것으로 나타난다. 망인이 2014. 3. 18. CCC 및 DDD에게 매도한 이 사건 건물은 이 사건 토지에 건축된 건물 139㎡ 및 부속건물 74㎡ 합계 213㎡인데, 이는 위 산출성과도에 나타나는 건물과 비교해 볼 때 위치와 면적이 거의 동일하다. * 2009년도 항공사진과 2013년도 항공사진을 비교해 보면, 이사건 토지에 존재하는 건물의 위치 및 형태가 동일하고, 그 건물은 위 산출성과도에 나타나는 건물과 유사하다. * 2012. 12.경 망인에게 건축이행강제금이 부과되었는데, 대상 면적이 139㎡ 및 74㎡이다. 이는 망인이 2014. 3. 18. CCC 및 DDD에게 매도한 이 사건 건물(139㎡ 및 부속건물 74㎡ 합계 213㎡)의 면적과 동일하다. * 피고의 주장에 의하면, 망인이 2014. 3. 18. CCC 및 DDD에게 매도한 이 사건건물은 AA구청에서 실지조사를 통하여 무허가건물로 확인하여 2005년부터 주거용 아닌 기타건물로 재산세가 부과되었다는 것이다. 이러한 주장에 의하면, 늦어도 2005년 이전부터는 이 사건 토지에 이사건 건물이 존재하였다는 것이고, 다만 그 용도가 ‘주택’이 아니라 ‘기타건물’이라는 것이다. * 한국전력공사의 고객종합정보내역에는, 주소가 ‘서울특별시 ○○구 ○○로58바길 6’, 계약종별이 ‘주택용 전력’, 용도가 ‘주거용’, 신설일이 ‘1986. 3. 23.’, 해지일이 ‘2014. 5. 20.’로 나타난다. 위 주소는 이 사건 토지인 BB동 산31-30의 도로명 주소이다. 위 해지일은 망인이 이 사건 건물과 이 사건 토지를 매도한 2014. 3. 18.로부터 약 2개월 후인데, 그 매매계약서에 의하면 이 사건 건물은 매도인이 명도한 후 매수인이 멸실하기로 약정한 사실이 인정된다. 이러한 사정과 함께 위와 같이 ‘주택용 전력’, ‘주거용’으로 나타나는 점에 비추어 보면, 이 사건 토지에 이 사건 건물이 존재한 것으로 볼 여지가 상당하다. * 원고의 주장은, 종전에 망인의 동생 EEE 명의로 된 무허가건물이 있었는데 망인이를 철거하고 이 사건 토지에 무허가로 이 사건 건물을 신축하였고, 망인이 가족과 함께 이 사건 건물에서 거주하다가 이를 주거용으로 임대하였다는 것이다. EEE, GGG, HHH 작성의 진술서 또는 확인서, 망인과 HHH 사이에 작성된 토지매매계약서, JJJ 작성의 확인서, 망인과 JJJ 사이에 작성된 전세계약서 등이 원고의 위 주장에 부합하고, 위 증거들의 신빙성을 부정할 만한 특별한 사정이 드러나지 않는다. * BB동 산31-12 임야에서 1994. 4. 8. BB동 산31-23 임야가 분할되고, 그로부터 이 사건 토지(BB동 산31-30)가 2014. 4. 24. 분할되었는데, 망인의 주민등록표 초본에는 망인이 1982. 3. 4. BB동 산31-12에 전입한 것으로 나타난다. 망인의 자녀들인 원고, 이소○, 이지○, 이보○의 각 주민등록표 초본에는 원고, 이소○, 이지○의 주소가 실제지번 정정에 따라 1991. 5. 2.경 BB동 산31-12으로 정정되었고, 이보○은 망인과 동일하게 1982. 3. 4. BB동 산31-12에 전입한 것으로 나타난다. 이러한 주민등록 상황은 앞서 본 원고의 주장에 상당히 부합한다. * 망인의 자녀들인 원고, 이소○, 이지○, 이보○의 생활기록부, 졸업장, 지도, 우편물봉투에 의하면, 위 자녀들이 다닌 서울KK초등학교는 이 사건 토지로부터 도보로 약 506m, BB중학교는 약 661m, LL고등학교는 약 251m의 거리에 위치하고 있고, 이보○의 생활기록부에 그의 주소가 BB동 산31-12로 기재되어 있으며, 1995. 4. 23.경 수취인 주소를 BB동 산31-12로 한 우편물이 이보○에게 배달된 바도 있다. 이러한 취학 상황 등은 앞서 본 원고의 주장에 상당히 부합한다. * AA구청의 재산세 과세대장에 이 사건 건물이 ‘용도지수 80(공장, 창고, 목공소, 세차장 등)’의 기타건물로 등재되어 있고, 2005년부터 2013년까지 망인에게 재산세가 부과되었는데, 위에서 본 ‘주택용 전력’의 개설 내역, 망인과 자녀들의 주민등록 및 취학 상황 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 재산세 과세대장의 등재 내용만으로 이 사건 건물이 주거용으로 사용되는 주택이 아니라고 단정하기 어렵다. * 2011. 2. 11. 망인과 EEE 사이의 서울○○지방법원 2010가단2○○○○ 사건에서 조정이 성립되었는데, 그 내용은 망인이 EEE 및 GGG에게 BB동 산31-23 임야 866㎡ 중 각 248㎡에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주고, 위 지상의 주택 59.5㎡에 관하여 JJJ, MMM에게 부담하는 보증금반환채무는 EEE이 부담한다는 것 등이었다. 그런데 위 BB동 산31-23 임야 866㎡에 관하여 위 조정 내용과 같은 소유권이전등기가 마쳐지지 않았고, 위 조정 내용과 같은 주택 59.5㎡가 이 사건 건물(건물 139㎡ 및 부속건물 74㎡ 합계 213㎡)이라고 보기도 어렵다. 그렇다면 위와 같은 조정 내용을 근거로 이 사건 건물의 존재를 부정하거나 이 사건 건물이 주거용으로 사용되는 주택이 아니라고 단정하기 어렵다.

이러한 사정을 종합하면, 이 사건 건물은 이 사건 토지에 무허가로 건축되어 주거용으로 사용되는 주택으로서, 망인이 이를 등기 없이 사실상 소유하다가 2014. 3. 18. CCC 및 DDD에게 이 사건 건물 및 이 사건 토지를 매도한 것으로 인정된다.

그렇다면 망인이 위와 같이 매도하기 이전에 이 사건 건물에 직접 거주하지 않고 이를 주거용으로 임대한 사실이 있다고 하더라도, 이 사건 건물은 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세에 있어서 ‘주택’으로 인정된다. 따라서 이 사건 건물이 ‘주택’이 아니라 ‘기타건물’이라는 이유로 1세대 1주택 및 그 부수토지에 대한 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제를 배제한 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.

피고는, 망인이 이 사건 건물의 소유자로 인정되어야만 1세대 1주택 및 그 부속토지에 대한 양도소득세 비과세가 적용되는데 망인을 이 사건 건물의 소유자로 인정할 자료가 없으므로 이 사건 처분이 적법하다는 취지로 주장한다. 살피건대 망인이 무허가로 건축된 이 사건 건물을 등기 없이 사실상 소유하다가 매도한 것으로 인정됨은 앞서 본 바와 같고, 이와 같이 무허가로 건축된 건물을 등기 없이 사실상 소유하다가 양도하는 경우에도 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세가 적용될 수 있는 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.