양도 교환계약 시 양도가액 확인 불능 시 기준시가 산정의 적절성 (제주지방법원 2018구합665)

법원은 이 사건 토지의 교환계약이 교환대상 목적물의 객관적 가액 평가를 기준으로 한 가치적 교환이라고 보기 어려워 실지 양도가액이 확인되지 않으므로, 각 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 산정한 처분이 적법하다고 판단했다.

판결 상세 내용

🔹 1. 처분의 경위

원고는 2013년 임의경매절차에서 이천시 CC동 소재 토지(308 토지, 309 토지)를 매수하고 소유권이전등기를 마쳤다. DDD는 같은 동 소재 307 토지에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 원고는 2015년 DDD와 308 토지, 309 토지 일부와 307 토지 일부를 교환하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 교환계약서에는 교환차액 지불은 상호 합의에 의해 없는 것으로 기재되어 있다. 원고는 이 사건 교환계약에 따른 양도소득세를 신고하지 않았고, 피고는 이 사건 교환계약을 실지거래가액을 확인할 수 없는 단순교환계약으로 판단, 기준시가로 산정하여 양도소득세를 부과했다.

🔹 2. 당사자 주장

원고는 2억 3,000만 원에 매수한 토지를 DDD가 1억 3,000만 원에 매수한 토지와 교환하며 교환차액을 지불하지 않는 것으로 정했으므로 저가양도에 해당하며, 감정 결과에 의하더라도 양도차익을 얻지 않았다고 주장했다.

가. 관련 법리

구 소득세법에 의하면 취득가액 또는 양도가액은 취득 또는 양도 당시의 실지거래가액에 의하고, 이를 확인할 수 없는 경우에는 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액에 의하되 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의해야 한다. 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액 혹은 양수인이 자산을 양수하고 그 대가로 지불한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다. 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가 감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 금전 가치를 표준으로 하는 가치적 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이다.

나. 실지양도가액 확인 가능 여부

이 사건 교환계약서에는 교환차액 지불은 상호 합의에 의해 없는 것으로 기재되어 있을 뿐, 원고와 DDD가 이 사건 교환계약을 체결할 당시 이 사건 각 토지의 양도가액을 객관적으로 인식할 수 있는 증빙 자료를 찾아볼 수 없으므로, 이 사건 교환계약은 교환대상 목적물의 객관적 가액 평가를 기준으로 한 가치적 교환을 한 것이라고 볼 수 없다.

다. 추계조사의 방법

구 소득세법 시행령에 따라 매매사례가액, 감정가액, 기준시가의 순서로 취득가액 또는 양도가액을 정해야 하는데, 이 사건 각 토지의 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 할 수 있으나, 이 사건 각 토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있다는 점에 대한 아무런 증거가 없다.

또한, 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 양도가액 또는 취득가액으로 할 수 있으나, 원고가 제출한 감정평가서는 평가가 2018. 6. 이루어진 것이므로, 이 사건 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 이 사건 각 토지에 대한 감정가액이 아니다.

따라서 이 사건 각 토지에 대한 양도가액은 기준시가에 의해야 하고, 양도가액을 기준시가에 따르는 경우에 해당하므로 취득가액도 기준시가에 따라야 한다.