장기임대주택 및 대체주택을 포함한 조정지역 내 3주택 이상의 경우, 1세대 1주택 고가주택에 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 적용 당부  [서울행정법원 2022. 1. 25. 2021구합51362]

조정대상지역 내 3주택 이상 소유자의 양도소득세 부과 관련 판례 정리

h2. 사건 개요

2018년 조정대상지역 내에서 장기임대주택과 대체주택을 포함하여 3주택 이상을 소유한 경우, 1세대 1주택 고가주택의 양도에 대해 장기보유특별공제 배제 및 중과세율을 적용한 과세 처분의 적법성을 다룬 행정 소송입니다. 서울행정법원에서 2022년 1월 25일 선고된 판례입니다.

h2. 쟁점

1. 조정대상지역 내 3주택 이상 소유 여부 판단

2. 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 적용의 적법성

3. 일시적 2주택에 대한 예외 적용 가능성

h3. 원고의 주장

• △△△ 임대주택과 □□□ 임대주택은 장기임대주택에 해당하므로 주택 수에서 제외되어야 한다고 주장했습니다.
• 이 사건 주택에 거주하다가 대체주택(**** 주택)을 취득한 후 이 사건 주택을 양도했으므로 일시적 2주택에 해당한다고 주장하며, 중과세율 적용은 부당하다고 주장했습니다.

h3. 피고(과세관청)의 처분

• 조정대상지역 내 3주택 이상 소유로 판단하여 장기보유특별공제 배제 및 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과했습니다.

h2. 법원의 판단

h3. 1. 3주택 이상 소유 여부

• 법원은 원고가 이 사건 주택 외에 □□□ 임대주택, △△△ 임대주택 및 **** 주택 등 총 3주택 이상을 소유하고 있었다고 판단했습니다.
• △△△ 임대주택은 임대 개시일 당시 기준시가가 6억 원을 초과하지 않았지만, 이 사건 양도 당시 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록 후 5년이 경과하지 않아 장기임대주택 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다.
• 따라서 이 사건 주택의 양도에 구 소득세법 제95조 제2항, 제104조 제7항 제3호에 따른 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 적용이 적법하다고 판단했습니다.

h3. 2. 일시적 2주택에 대한 예외 적용 여부

• 법원은 원고가 대체주택 취득 후 이 사건 주택을 양도하기까지 약 1년 5개월이 소요된 점, **** 주택을 매수하면서 매도인에게 임대 후 2018년 3월 5일경에야 입주한 점 등을 고려하여 주거 이전 목적의 일시적 2주택으로 보기 어렵다고 판단했습니다.

• 따라서 예외적인 상황에 해당하지 않아 중과세율 적용이 정당하다고 판결했습니다.

h2. 결론

법원은 원고의 청구를 기각하고, 피고의 양도소득세 부과 처분이 적법하다고 판결했습니다. 이 판례는 조정대상지역 내 3주택 이상 소유자의 양도소득세 부과 관련하여 장기임대주택의 요건, 일시적 2주택의 예외 적용 기준 등을 명확히 제시하고 있습니다.