다가구주택으로서 1세대1주택 비과세 적용 여부

판 결

사 건 2025누1187 양도소득세등부과처분취소

원고, 항소인 KKK

피고, 피항소인 HH세무서장

제 1 심 판 결 수원지방법원 2025. 11. 11. 선고 2025구단10449 판결

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2024. 5. 16. 원고에 대하여 한 2023년도 양도소득세 230,267,800원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 제1심판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 아래와 같이 수정하고 원고가 이 법원에서 강조한 주장에 대하여 제2항에서 추가로 판단하는 외에는 제1심판결 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결 제2면 아래에서 제2행의 “2024. 5. 21.”을 『2024. 5. 16.』로 고친다.

○ 제1심판결 제3면 아래에서 제3행부터 제4면 제4행까지를 다음과 같이 고친다.

『 소득세법 제88조 제7호는 "주택"이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 규정하고 있다. 1) 』

○ 제1심판결 제4면 아래에서 제3행의 “제89조 제3호”를『제89조 제1항 제3호』로 고친다.

○ 제1심판결 제5면 제8행부터 제9행까지의 “3개층 이하로서”를 『3개층을 초과하여』로 고친다.

○ 제1심판결 제5면부터 제6면까지 기재된 표를 아래의 표로 대체한다.

호수 임차인 임대기간 보증금(원) 월세(원)

201 김 ◯◯ 2022. 3. 12. ~ 2022. 12. 31. 90,000,000 -

202 명 ◯◯ 2022. 4. 10. ~ 2022. 12. 19. 90,000,000 -

203 손 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 12. 31. 80,000,000 -

204 김 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 9. 28. 90,000,000 -

205 박 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 12. 26. 80,000,000 60,000

206 최 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 10. 5. 100,000,000 -

207 박 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 7. 15. 90,000,000 -

301 박 ◯◯ 2022. 1. 22. ~ 2022. 12. 27. 80,000,000 -

302 장 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 9. 22. 90,000,000 -

303 박 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 12. 19. 100,000,000 -

304 이 ◯◯ 2022. 2. 5. ~ 2022. 12. 17. 90,000,000 -

305 서 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 8. 20. 80,000,000 100,000

306 권 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 12. 31. 90,000,000 -

307 우 ◯◯ 2022. 1. 1. ~ 2022. 12. 9. 110,000,000 -

○ 제1심판결 제8면 표 아래 제2행과 제3행 사이에 다음 내용을 추가한다.

앞서 본 바와 같이 이 사건 건물의 2층과 3층은 그 양도 당시 구조․기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있었고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있었으므로 이 사건 건물의 양도 당시 그중 2층 및 3층의 실질적인 용도가 주택용이었다고 봄이 타당하다.』

○ 제1심판결 제9면 제1행부터 제8행까지를 다음과 같이 고친다.

『 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 따르면, 원고가 2022. 5. 27. 매수인들과 이 사건 건물 및 그 대지를 매매하는 계약을 체결한 사실, 매수인들은 2022. 7. 27. 이 사건 건물을 철거하고 그 부지에 새로운 건물을 신축하기 위한 건축허가를 받은 사실,이 사건 건물의 2, 3층 임차인들은 2022. 12. 31.경까지, 나머지 층의 임차인들은 2023. 1. 중순경까지 모두 퇴거한 사실, 원고가 2023. 1. 26.경 전기요금을, 2023. 1.27.경 도시가스요금을 각 정산한 사실이 인정되기는 한다.

그러나 철거를 앞둔 건물이라 하더라도 양도 당시 주거용으로서의 잠재적 기능을 여전히 보유하고 있다면 소득세법 제89조 제1항 제3호에 정한 ‘주택’에 해당할 수 있는 것인바(대법원 2009. 11. 26. 선고 2008두11310 판결 취지 참조), 임차인들이 이 사건 건물의 양도를 앞두고 퇴거하고 전기․가스요금이 정산되었다는 등 원고가 주장하는 사정들만으로 이 사건 건물의 2, 3층이 종전부터 갖추고 있던 주거용 구조․기능이

나 시설을 상실하였다고 보기는 어려운 점, 이 사건 건물의 양도 당시 위 각 층의 내부 구조나 주거시설이 철거되었다거나 전기․수도 등 기본적인 설비가 제거되어 주거용으로 사용할 수 없는 상태에 이르렀다고 볼 만한 자료가 없는 점 등을 종합하여 보면 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 건물 2, 3층이 양도 당시 주거용으로서의 잠재적 기능을 상실하였다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 자료가 없다. 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.』

2. 추가 판단

가. 원고는 ① 이 사건 건물 2, 3층의 공부상 용도는 근린생활시설이므로 이를 사실상 주거용으로 사용하였다는 점은 피고가 입증하여야 하는바, 피고가 이를 충분히 입증하지 못한 이상 소득세법 제88조 제7호 후문에 따라 위 각 층은 근린생활시설로 보아야 하는 점, ② 양도소득세의 과세요건 충족 여부는 납세의무 성립시점을 기준으로 판단하여야 하는바, 이 사건 건물의 2, 3층이 주택에 해당하는지 여부는 납세의무가 성립한 2023. 1. 31.을 기준으로 판단하여야 하는 점, ③ 소득세법 제88조 제7호의 주택은 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’을 의미하는데, 양도 당시 이 사건 건물의 2, 3층 임차인들이 모두 퇴거하여 실제 주거용으로 사용되지 않았으므로 이를 주택으로 보는것은 조세법률주의상 엄격해석의 원칙에 반하는 점, ④ 이 사건 건물은 철거를 전제로 양도되었고, 양도 당시 임차인들이 퇴거하고 전기․가스 사용계약도 종료되어 주거용으로서의 실질적인 사용가치가 없었음에도 이를 주택으로 보는 것은 실질과세원칙에 반하는 점 등에 비추어 이 사건 처분은 취소되어야 한다고 이 법원에서도 거듭하여 주장한다.

나. 그러나 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 따라 인정되는 다음과 같은 사정들을 포함하여 제1심판결 이유에서 적절히 판시하고 있는 여러 사정들에 비추어 보면, 원고가 주장하는 사정을 모두 고려하더라도 이 사건 처분에 어떠한 위법이 있다고 보기 어렵다.

① 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 증명책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있고(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095 판결 등 참조), 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목의 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여도 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조). 이 사건 건물의 2, 3층이 양도 당시 주택에 해당하지 아니하여 원고가 주장하는 비과세요건을 충족한다는 점에 관하여는 원고에게 입증책임이 있다. 입증책임 관련 원고 주장은 이유 없다.

② 이 사건 건물의 2, 3층이 주택에 해당하는지는 소득세법 제98조에 따른 양도일인 2023. 1. 27. 당시의 현황을 기준으로 판단하여야 한다. 원고는 2020. 1. 1. 주택임대사업자로 등록한 후 2021년 및 2022년 사업장현황신고 당시 위 각 층의 호실을 주택임대물건으로 신고하였고, 실제로 2022년에도 위 각 층의 호실에 다수의 임차인이 거주한 것으로 보이는 점, 2013년경부터 위 각 층에 주민등록 전입내역이 확인되고, 평면

도상으로도 공부상 주택인 다른 층과 구조에 별다른 차이가 없는 점 등을 종합하면, 이 사건 건물의 2, 3층은 상당 기간 동안 실제 주거용으로 사용되어 왔고 양도 당시인 2023. 1. 27.에도 주거용으로서의 구조․기능이 유지되고 있었다. 이 부분 원고 주장도 받아들이지 않는다.

③ 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 주택에 해당하는지는 공부상의 용도구분이나 양도 당시 실제 거주 여부만을 기준으로 할 것이 아니라, 건물의 실제 용도와 구조․기능 및 시설 등을 종합하여 사실상 주거용으로서의 기능을 갖추고 있는지에 따라 판단하여야 함은 앞서 본 바와 같다. 소득세법 제88조 제7호가 정한 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’을 근거로 실제 거주 여부를 기준

으로 판단해야 한다는 취지의 원고 주장은 그 자체로 받아들일 수 없다. 이 부분 원고 주장도 받아들일 수 없다.

④ 소득세법 규정상 주택 해당 여부는 해당 건물의 경제적 사용가치에 따라 판단할 것이 아니므로, 이 사건 건물의 2, 3층이 양도 당시 주거용으로서의 구조․기능을 유지하고 있어 소득세법상 주택으로 판단되는 이상, 철거가 예정되어 있어 향후 주거용으로 이용될 가능성이나 경제적 사용가치가 크지 않았다는 사정만으로 이를 달리 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.